住建部研究强化调控地方政府拿捏稳增长
住建部正在密切监测房地产市场的变化,会同和配合有关部门,研究进一步强化市场调控的政策措施。
似乎是国务院楼市督查组刚回京,中国楼市就开始反弹了。国家统计局最新的数字表明,70个大中城市中,上涨的城市有50个,这一数字大大超过上一个月。
住建部有关负责人日前表示,从这次对全国16个省(市)开展的督查情况看,个别地方出现了为强调稳增长,通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式,刺激住房的苗头。督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见,要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正,并强调各地不得以任何理由变相放松调控。住建部正在密切监测房地产市场的变化,会同和配合有关部门,研究进一步强化市场调控的政策措施。
调控强而有力,房价却涨势逼人,问题出在什么地方?房价新一轮上涨,将此后的楼市调控再度逼入一个微妙时期。
地方政府拿捏“稳增长”
“稳增长”的信号或是整个楼市转向的起点,但7月31日召开的中央政治局会议已经为下半年的政策定调:“稳增长”放在突出位置,同时坚持房地产调控政策。
“稳增长”政策并未给房地产多少空间,却止住了货币政策。货币政策一转入“稳健”,房企的生存空间就开始变大了。
进入第二季度,全国主要城市房地产销售金额和销售面积一改持续回落态势,开始小幅反弹。
住建部上述负责人说,近两三个月以来,由于大量新楼盘陆续上市,商业连续下调购房贷款利率,并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率,减轻了居民购房的实际负担,使一段时期以来积累的住房需求集中释放。当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求。
中国银行高级经济师周景彤指出,未来随着经济的不景气,宏观政策还有可能放松,会更进一步释放流动性,房价可能还会涨。“去年以来积累了不少刚性需求,在房价预期改变的情况下会得到释放,而且由于预期的改变,今年下半年甚至明年的需求,也会提前释放。”
业内人士指出,政府担忧经济增长乏力,可能在拿捏经济增长和稳定房价政策之间做出权衡,即便调控政策保持严格,执行层面、特别是地方政府的执行力度和意愿,未必尽如调控措辞那般坚定。
中金公司此前报告指出,一些地方政府的行为促使对房地产调控政策的预期发生扭转。今年以来一个微妙的转变是从前期的强调“抑制投资性需求”到“抑制投资性需求与鼓励刚性需求并举”.
据中金公司测算,第二季度商品房销售额当季同比增速从第一季度的-14.6%回升至约1.4%,回升幅度高达16 个百分点;第二季度房地产业的增加值同比增速较第一季度提高约10 个百分点。
两次降息“顺水推舟”
如果“稳增长”需要地方政府仔细“拿捏”,那么一月之内两次降息,则完全是“顺水推舟”.
周景彤指出,近期的降息降准对地产影响还是比较大的,尤其是降息对房地产的影响很明显。
而伴随着利率下降,房地产贷款也在上半年出现了一定的升势,央行此前发布2012年上半年信贷投放报告显示,6月末,房地产贷款余额11.32万亿元,同比增长10.3%,6月末,个人购房贷款余额7.49万亿元,同比增长11%.
国内某大型开发商的宏观研究人员告诉记者,目前地产商面临的整体房贷环境比去年好不少,利率、准备金率下调,使得整个货币环境也在改善。
“央行一系列降息安排,促进了近期的房地产发展,但如果重新有大量资金涌入房地产市场,那么新的房地产泡沫重新吹大。这应该是政府不愿看到的。”中国社会科学院研究所研究员易宪容指出。
易宪容指出,正是在上述的背景下,7月份的信贷数据未如预期般迅速攀升,显示出政府和银行对货币政策稍微走向宽松却带来房地产价格反弹,从而改变房地产预期,使几年来的房地产宏观调控半途而废的担忧。
严格调控倚重行政手段
“下一阶段房地产政策总体上还是偏紧的,有些政策为了稳增长,客观上会对房地产形成利好。但对于房地产调控政策而言,还是总体趋紧的。”周景彤说。
周景彤指出,为了稳增长,政策就要放松,这对房地产就是一个利好。通过信贷或者通过利率这种手段对房地产肯定是一个逆调节。现在如果想稳住房价,使得它不要涨得过快,限购限贷这一方面还是需要发力。
“通过调研发现,房地产开发商现在的形势也不是很好,下一阶段,采取以价换量的做法可能会得到集中体现。房价不可能快速上涨。”他说。
周景彤指出,短期内还是得通过限购限贷等行政性方式来调整房地产,金融性方式作用不大。如果利率上调肯定会对房地产产生影响,但短期内利率上调肯定不可能,提高存款准备金率的概率也不是很大。
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